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二手房買賣合同糾紛

二手房買賣合同糾紛

發布時間 :2020-04-26 10:48瀏覽量 : 156
房屋買賣是大宗交易,在房價高昂的今天,許多年輕人不得不當上了“房奴”,月月負擔房貸。許多人鐘情二手房,因為二手房通常不需要再進行裝修,相比商品房價格更優惠。可是二手房交易過程中,每一步都會存在潛在風險。那么二手房買賣合同糾紛有哪些內容?
  •   當在購買二手房簽訂房屋買賣合同時,可能會發生一些糾紛,常見的糾紛類型主要是逾期支付房款引起的糾紛、逾期支付房屋引起的糾紛等等,下面為您詳細解答二手房買賣合同糾紛有哪些類型,希望對大家有幫助。

      一、二手房買賣合同糾紛有哪些類型

      1、逾期支付房款引起的糾紛;

      2、逾期交付房屋引起的糾紛;

      3、逾期辦理過戶手續引起的糾紛;

      4、要求返還定金引起的糾紛;

      5、因中介行為引起的糾紛;

      6、要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛;

      7、因房屋質量引起的糾紛;

      8、因“黑白合同”引起的糾紛;

      9、因戶口遷移引起的糾紛。

      二、房產糾紛起訴需要什么材料

      業主的房屋產權證經常拖延很長時間才辦下來,如業主想起訴,追究開發商的違約責任,需要準備以下材料:

      1、民事起訴狀三份(其中兩份交法院,一份留存開庭時用);

      2、身份證復印件一份(二代證需要正反面都復印);

      3、授權委托書一份(如委托律師或他人);

      4、證據三套(其中兩套交法院,一套留存開庭時用)。

      證據包括:購房合同、購房款發票、房屋產權證書(如已有)、入住日期的證據(如入住通知書、入住預算單、物業費發票、產權證代辦費收據等,有一樣即可)。

      三、導致二手房買賣合同糾紛的原因

      (一)買賣雙方缺乏誠信,隱瞞真實信息導致糾紛。當事人為了促成交易,往往隱瞞真實信息,如房屋質量問題、居住環境問題,在簽訂合同后另一方發現從而提起訴訟。對此,購房者可以在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況,最好到現場看房,并對可能出現的質量問題如何承擔作出約定。

      (二)房價變化快。房屋價格上漲了,一方反悔,以種種借口不辦理過戶手續。房價上漲時,許多糾紛系賣房人在銷售房屋后,辦理過戶手續過程中,發現房屋價格又上漲了,于是導致反悔,以種種借口不辦理過戶手續,另一方起訴至法院。房價下跌時購房人以種種理由要求解除合同退房。對此,購房方不但要與賣房方簽訂合同,還要提前考慮房價上漲、下跌等因素約定好違約賠償責任,并在能夠辦理過戶手續時及時辦理,避免對方反悔。

      (三)中介機構的不規范行為導致糾紛。由于買賣雙方常常通過中介機構建立聯系,進行交易,而中介機構本身的機制和人員素質不一,常常在簽訂合同或辦理手續時出現問題,甚至合同約定內容與三方談判時表達的意思不一致,導致當事人對合同履行內容產生爭議,從而提起訴訟。為避免上述情況發生,買賣雙方在交易時應當選擇正規的中介機構,交易前應當充分了解各種事項,并對雙方談定的內容以書面形式約定好。

      (四)二手房交易手續復雜,導致交易過程中雙方當事人產生不信任,交易難以進行。所以買賣雙方都要在交易時充分了解房屋買賣需要的各種手續,最好選擇專業人士提供法律意見,再慎重簽訂合同。

      (五)房屋產權登記制度不合理,導致難以發現房屋共有人情況,引起共有人提起訴訟。

      以上就是法律快車小編為您整理的有關“二手房買賣合同糾紛有哪些類型”的全部內容,二手房買賣合同糾紛雖然有很多類型,但是引起這一糾紛的主要原因是二手房交易手續復雜、房價變化快等。如果還有什么問題,歡迎咨詢法律快車的專業律師。

     
  •   現在二手房市場是非常的火爆,二手房進行買賣也是要簽訂合同的,如果產生了合同糾紛要如何處理呢。所以下面是為大家帶來二手房買賣合同糾紛怎么處理的相關知識。希望能夠幫助大家解決相應的問題,當然大家也可以咨詢。

      一、二手房買賣合同糾紛怎么處理

      1、一房多賣情形下,多個當事人均要求履行合同的,怎么處理?

      出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同,在合同均為有效的前提下,買受人均要求繼續履行合同的,原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人:

      (1)已經辦理房屋所有權轉移登記的;

      (2)均未辦理房屋所有權轉移登記,已經實際合法占有房屋的;

      (3)均未辦理房屋所有權轉移登記,又未合法占有房屋,應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素,公平合理的予以確定。

      買受人中之一人起訴要求出賣人繼續履行買賣合同,出賣人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的,法院可以根據案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟;其他買受人另行提起訴訟要求繼續履行合同的,應當依據前款原則協調處理。

      2、當事人先后簽訂數份合同或簽訂陰陽合同,對房屋價款和履行方式約定不一致的,怎么處理?

      當事人之間就轉讓同一房屋先后分別簽訂數份買賣合同,合同中關于房屋價款、履行方式等約定存在不一致,當事人就此產生爭議的,應當依據當事人真實意思表示的合同約定繼續履行。對于當事人在房屋買賣中確實存在規避稅收征管、騙取貸款等行為的,必要時可一并建議相關行政主管部門予以處理。

      也就是說,通過簽訂陰陽合同避稅的,避稅的條款因違背雙方的真實意思表示,而無效,仍應按照實際交易價格履行。

      3、以他人名義購房,借名人與登記人發生糾紛的,怎么處理?

      當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是,當事人之間已經就借名購房達成了書面協議,或有證據能夠證明借名的事實。且借名人不得以其系實際出資人為由,對方善意第三人,但若第三人知道或應當知道該情形的除外。

      二、二手房買賣合同糾紛的主要類型

      1、逾期支付房款引起的糾紛;

      2、逾期交付房屋引起的糾紛;

      3、逾期辦理過戶手續引起的糾紛;

      4、要求返還定金引起的糾紛;

      5、因中介行為引起的糾紛;

      6、要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛;

      7、因房屋質量引起的糾紛;

      8、因“黑白合同”引起的糾紛;

      9、因戶口遷移引起的糾紛。

      三、二手房買賣糾紛起訴法院怎么處理

      如果二手房買賣的當事人不能通過協商的方式解決二手房合同糾紛,那么,就只能向法院起訴,要求法院來處理二手房買賣糾紛。

      法院處理二手房買賣糾紛的主要依據是《民法通則》和《合同法》以及二手房買賣合同。一般來說,除非存在特殊情況,比如欺詐、脅迫等,否則法院都會尊重二手房買嗎合同的約定。最終,法院對二手房買賣糾紛的處理主要是以二手房合同為依據。

      不過,打官司最重要的問題是證據,沒有證據,口頭上的主張法院都是難以支持的。我國民事訴訟實行的是誰主張誰舉證的原則,也就是說,當事人自己提出一項主張,就必須同時拿出一份證據來證明,否則法院就一般不會認可這個主張。二手房買賣糾紛中最重要的證據是二手房買賣合同,當然還包括其他一些證人證言和文件等。

      以上就是法律快車小編為大家帶來二手房買賣合同糾紛怎么處理的全部內容。在二手房的買賣過程當中,多多注意一些細節,就可以避免糾紛的產生。如果你還有更多的法律問題,歡迎咨詢法律快車的相關律師,他們會為你做出專業的解答。

     
  •   我們通常情況下都愿意買一手房,對于二手房,如果不是因為資金等原因的話,是不會輕易購買的,就是因為二手房因房產本身的問題及其他因素的影響,容易導致二手房買賣合同糾紛。那么一旦出現二手房買賣合同糾紛,該怎么處理呢?今天就帶您一起了解下按揭二手房買賣合同糾紛怎么處理

      一、按揭二手房買賣合同糾紛怎么處理

      (一)房價上漲過快,賣家毀約引起的糾紛的解決辦法:

      1、如果僅僅是簽訂了《購房意向書》,如果《購房意向書》中已明確了房產買賣的主要條款,這些主要條款有:價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等,則可視為簽訂了《房屋買賣合同》,買家有權選擇要求賣家繼續履行該合同,或者解除合同,要求賣家承擔違約責任。要求解除合同的,可選擇定金罰則,要求賣家雙倍返還定金,也可選擇要求賣家承擔違約責任,按房屋上漲的差額賠償你的損失。不過,大多數《購房意向書》都不全部具備上述條款,因此,不能視為簽訂了《房屋買賣合同》,買家只能通過定金罰則來要求賣家雙倍返還定金。

      2、如果已經簽訂了《房屋買賣合同》,可以要求繼續履行合同,或者解除合同,依據合同的約定,要求賣家支付違約金,如果違約金不足以彌補房屋上漲的損失,還可以主張賠償。

      (二)買家貸款出現障礙引起的糾紛的解決辦法。

      買家向銀行申請貸款未獲批準的,原因一般有兩個:一是由于個人資信等問題,銀行不愿貸款;二是由于信貸政策等原因,貸款不足。在這兩種情況下,都會造成買家沒有足夠的資金按時支付房款,通常,由于銀行不貸款或不足額貸款,買家要用自有資金來付房款,否則可能構成違約。因為,幾乎所有的買賣合同中都約定,如買家貸款不足,則應在交易過戶時補足不足部分,所以貸款的風險要由買家來承擔。

      為避免這類糾紛,買家應該盡早向銀行咨詢貸款事宜,問清楚是否能申請貸款,可以貸多少,不能只聽信中介對貸款情況的估計,最好直接向銀行咨詢。此外,也可在合同中約定:若因貸款未獲批或未足額獲批造成買家付款能力出現嚴重問題的,任意一方有權解除合同,買家應返還已收房款,雙方互不承擔違約責任。

      (三)交易稅費計算出現誤差而產生的糾紛的解決辦法。

      由于交易稅費受國家宏觀調控、經濟政策的影響較大,變動性很大。這些稅收主要有營業稅、個人所得稅、契稅。現在二手房稅費政策性強,繳納標準經常會發生變化,所以一定要及時了解繳納標準。

      關于稅收由誰繳納通常有以下三種情況:

      一是雙方未約定,那么應按照法律規定,各自承擔應付的稅費。

      二是約定由買家來承擔所有稅費,賣家只管“實收價”。這種約定對買家有一定的風險,因為如果簽約后到交易期間,稅收發生變化,那么增加的稅收只能由買家承擔了。尤其是一些商業地產,因歷史遺留問題,可能欠繳稅費,更應注意此類風險。

      三是做低房價,即“陰陽合同”,“黑白合同”。雙方為降低交易成本而少繳稅,通常會將正式買賣合同中的房價做低,再以“裝修款”或“房屋補償款”的名義支付差額部分。此種做法違反法律規定,是逃稅行為。而且,做低的合同價經常在繳稅的時候遇到障礙,被稅務部門認為合同價過低而要求按評估價繳稅,這樣一來,買賣雙方常常會為了增加的稅收由誰承擔而產生糾紛,但一方不得以做低房價為由,主張買賣合同無效。

      (四)由于支付定金而引起的糾紛的解決辦法。

      在簽訂正式合同之前,買家一般都要先支付定金,定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。關于定金引起的糾紛有以下三種:

      一是付了定金以后,其中一方違約,守約方可按照定金罰則處理,也就是說買家違約的話,賣家可以沒收定金;賣家違約的話,買家可以要求雙倍返還定金。

      二是付了定金以后,雙方對定金合同以外的其他內容不能達成一致,而這些內容與履行合同有密切的關系,如不能協商一致,這時雙方都可以要求解除定金合同,賣家應當返還定金(不是雙倍返還)。但要注意的是這些在定金合同中未作約定并且在事后不能協商一致的內容應當根據誠信原則和交易習慣來確定,而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。

      三是付了定金以后,定金并沒有交到上家手上,而是根據定金合同或居間協議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的,那么定金合同就生效了,賣家不能以自己沒收到定金為理由,主張自己可以不受定金合同約束。

      (五)中介費支付引起的糾紛的解決辦法。

      1、由第一家中介帶看房并簽了《看樓確認書》,但價格沒有談下來,后來看到這套房子在其他中介也掛牌,而且價格也能談下來,這樣通過其他中介成交。此時,第一家中介如果說你利用他的房源成交,要求付他傭金。實踐中,第一家中介主張傭金,鮮有法院、仲裁機構獲得支持的。

      2、私自成交。買賣雙方為了節省交易成本,在通過中介促成簽訂了房屋買賣合同后,避開中介,私下成交過戶。這種行為嚴重違反了誠信原則,損害了中介作為居間方的利益,跳中介后可能被中介告上法院要求賠償。

      3、“飛單”,為了節省中介費用,中介業務員私下與客戶達成協議,不通過中介公司而是私自收取傭金,或者在第一間中介行簽了《居間協議》后,又跑到另一間中介行成交,這就是“飛單”。表面上看,客戶付出的費用減少了,但實際上風險很大。

      (六)因戶口問題引起的糾紛的解決辦法。

      賣家賣房應當將戶口遷出,買賣合同中一般也會約定賣家交房前或者在交房后一段時間遷出戶口。戶口雖然不影響房產交易,但會影響買家落戶,如果買家買的是“學位房”,或者買房就是為了落戶,那么對房屋內的戶口情況一定要有詳細的了解,對賣家戶口遷出時間一定要有明確的約定,否則不能達到買房的初衷。

      買家在戶口問題上一定要防患于未然,予以充分重視。建議考慮以下三個辦法:

      第一個辦法是在買賣合同中約定不遷戶口的違約金。按照逾期遷出的時間支付相應的違約金數額。但這種辦法的缺點是如果賣家拖延的時間較長,計算出來的違約金會較高,法院可能只會支持其中一部分,所以對賣方的制約力不強。

      第二個辦法可將遷出戶口作為支付尾款的前提條件。即約定付尾款前,賣家應將戶口遷出,否則可以不付尾款,還可以追究賣家違約責任。買家可將尾款留得適當多一些,這樣對賣家的制約會更大。

      第三個辦法是約定如果賣家逾期不遷戶口并且超過一定期限還不遷,買家可以解除買賣合同并追究場賣家違約責任。這對賣家的約束會更大,如果買家買房的目的主要是為了落戶,采取這個辦法能有效制約賣家拖延時間拒不遷出。

      二、二手房買賣

      二手房買賣是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發商手里的商品房而言的,是房地產產權交易二級市場的俗稱,包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。傳統的二手房買賣大都經過房產中介,需要交付一定的中介費用。 通過中介購買房屋是當前買房人最穩妥的方式,而且這種方式也將會一直延續下去。中介首先能夠保證客戶有充足的房源進行選擇,其次可以把控買賣雙方的風險和運作。 但是現在的二手房中介層次不齊,選哪家中介進行交易,是需要買房人首要且慎重考慮的問題。

      為了防止二手房買賣當中不必要的糾紛,買受人一定要提前評估及考察房源詳情,綜合考慮面積、年限、折舊、朝向等各方面因素。以上就是法律快車小編為您整理的按揭二手房買賣合同糾紛怎么處理的相關內容,希望對您有所幫助。如有其它法律問題,歡迎咨詢法律快車,我們將竭誠解決您的問題。 

     
  •   二手房合同是指購房者和售房者在平等協商的基礎上,就房屋的買賣所簽訂的協議。是一方轉移房屋所有權于另一方,另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方,支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。那么,二手房買賣合同糾紛怎樣打官司?二手房買賣合同糾紛需要哪些證據?買賣合同糾紛發生一般有哪些常見的原因?以下詳細為您介紹!

      一、二手房買賣合同糾紛的起訴流程

      1、案件的判決結果要看法律規定以及雙方的證據。現在,尚未開庭,判決結果未出,不能判定法官的行為是否偏袒,您現在主要是對訴訟程序不了解,才會產生各種誤會。

      2、法官主動調取證據是法律法規允許的,有法律法規規定的情形的,法院可以主動調取證據或應一方申請調取證據,并不屬于偏袒一方。您如果有法律法規規定的情形,也可以申請法官主動調取證據。

      3、立案八個月未開庭確實是不正常的,可以向有關機關反映。但如果被告充分利用了法律規定的程序,拖延開庭的時間,立案八個月未開庭是可能存在的。如果是被告利用法律規定的程序,與法官無關。律師就經常利用法律規定的程序,拖延審判的期限,以取得對自己最有利的結果。

      4、被告就同一案件起訴原告,是正常的,可能屬于反訴,也可能是另行起訴。

      二、二手房買賣合同糾紛需要的證據

      1、房屋產權憑證;

      2、房屋買賣合同及公證書;

      3、有關機關批準買賣房屋的文件;

      4、關于房屋交付情況的證明;

      5、買賣雙方交付、收取房款的憑證;

      6、買主身份、買房用途及房籍情況的證明;

      7、共有房屋的其他共有人放棄優先購買權和同意出賣房屋的證據;

      8、出租房屋的承租人放棄優先購買權的證據;

      9、其他證據。

      三、買賣合同糾紛發生有哪幾種常見原因

      1、商品質量條款未約定或約定不明

      合同中對于交易的對象——合同的標的物的質量一般應該有個明確的約定,包括標的物的質量標準、質量異議期限以及法定的鑒定檢驗機構。如果沒有明確的約定,就會各執一詞,糾紛就此產生。

      2、商品交接及貨款支付未約定或約定不明

      合同中應約定是送貨還是提貨,目的地在哪里,運費如何承擔。因為這樣直接涉及合同履行地的認定,對案件的管轄會產生重大影響。此外,貨款的支付時間和支付方式也須明確。

      3、違反誠信原則

      合同法的基本原則之一就是誠實信用原則,任何完美的合同如果遭遇一方不講誠信,就會產生糾紛。因此,這就要求當事人在商業活動中要考察對方的商業信譽。

      4、 未考察主體資格或主體的償債能力

      A 與B之間都是大公司,A公司下屬有很多子公司C、D、E、F、G等二十幾家。B為供方,A及其子公司為需方,為降低采購成本,子公司需要貨物時均通過A公司集體統一向B公司采購,但每次具體簽定合同時均由子公司與B簽定合同,最終因貨款未結清而產生糾紛。那么,B公司很顯然不能向A公司直接主張權利,而只能向眾多子公司主張權利。若向A公司主張權利,A公司抗辯其為各買賣合同中系代理人身份,案件會遭法院駁回。本案如能在每份合同中將A公司作為連帶責任保證人,則一切問題迎刃而解,同時還可大大降低B公司的訴訟成本。

      又如,張三是A、B 兩個公司的股東,兩公司的日常經營均由張三負責,張三及業務員經常以A公司的名義向C公司進貨(提貨),提貨單上的提貨單位欄均寫上A公司、提貨人張三或某業務員。后來A公司經營不善逐漸歇業,但進貨仍在繼續。A公司進貨后以B公司的名義銷售給第三方,自然B公司與第三方結算貨款。因此C公司在沒有其他證據的情況下根據提貨單只能起訴A公司催討貨款,結果可想而知。

      5、違約責任問題

      有的合同中對于違約條款只約定因一方違約由另一方承擔賠償責任,而無具體違約事項和違約金數額,結果相當于未有約定。

      違約責任的約定雖然不能窮盡所有事項,但應該將常見的容易發生的情形進行約定,如交貨時間、質量、數量,貨款的支付期限,等等,并應該約定違約金的具體數額。這樣在糾紛發生后既可以更好地認定是否存在違約,也可以避免對損失難以舉證的困難。

      6、管轄約定

      有的合同約定發生糾紛由有管轄權的法院管轄或約定由原告方所在地法院管轄,這樣的約定等于沒有約定或約定不明。根據民訴法的規定合同糾紛由被告住所地或合同履行地法院管轄,被告住所地一般明確,但合同履行地在現實中頗多爭執。92年的民訴法意見19條對合同履行地進行了解釋,但被96年的法發28號司法解釋予以否定,98年的法釋3號又對前面的司法解釋進行了解釋。最終的意見是以合同約定的履行地來確定管轄的法院為主要原則,這是遵從了民訴法關于協議管轄的規定。但是,又有例外,對于雖有履行地的約定但未實際履行合同,且當事人雙方住所地均不在合同約定的履行地,以及口頭購銷合同糾紛案件,均不依履行地確定案件的管轄。

      因此,約定合同履行地對于確定管轄的法院尤為重要,同時約定履行地而不直接選擇管轄的法院,對于當事人來說也更能接受。

      7、簽名蓋章

      自然人簽名要確保與其身份證件相符,最好注明身份證號碼;法人蓋章要確保是法人章或合同專用章,名稱與合同主體相符,不能是只能部門的印章。

      以上是小編為您整理的二手房買賣合同糾紛怎樣打官司的內容,對于涉及到打官司的話,證據是必不可少的,一般打官司的話,自己本身缺乏經驗,建議聯系專業,經驗豐富的律師代理。

     
  •   」二手房買賣的合同糾紛我們并不少見,其中不乏一些二手房賣方主體資格不合法以及對所買賣的二手房的產權和質量有爭議。解決二手房買賣合同糾紛,在雙方不能協商解決的時候,可以通過起訴解決。下面就在這里整理介紹二手房買賣合同糾紛怎么起訴的問題。

      起訴前應該準備什么

      1、確定雙方當事人的身份要件。

      雙方當事人的身份證復印件;賣方夫妻的結婚證復印件(交易房屋系夫妻共同財產)及受托人身份證復印件;企業信息查詢單(列房產中介為第三人或被告參加訴訟)。

      2、帶上二手房買賣合同原件。

      房地產權證;二手房買賣合同;《房地產經紀合同》。

      3、其他證據材料。

      定金收條;地方稅務局銷售不動產統一發票;完稅證明;貸款結清證明(交易房產尚有按揭);空戶證明;資金托管協議;資金托管憑證;存量房過戶預約單等。

      當事人根據自己情況明確訴訟請求

      二手房買賣合同中,常見的訴訟請求包括以下兩種情形:

      1、解除合同,賠償違約金或實際損失。

      根據法律規定,定金罰則和違約金條款不能同時適用,但守約方可以選擇對己有利的其中一項來主張。

      另外,根據《擔保法》司法解釋第117條規定,收受定金一方違約導致合同解除的,除雙倍返還定金外,對解除合同后責任的處理,適用《合同法》的規定。

      根據《合同法》規定,合同解除后,守約方可以主張賠償損失。結合司法實踐,可綜合考慮守約方的成本支出、房價上漲等因素確定實際損失。

      2、繼續履行合同,主張遲延履行違約金。

      根據法律規定,一方違約,在不存在《合同法》第一百一十條的除外情形下,買方可訴請要求繼續履行。

      實務中,法院最終是否支持繼續履行訴請主要會考慮以下幾點:

      (1)繼續履行不存在法律上的障礙,具體包括賣方是標的房屋的完全所有權人、標的房屋上不存在他項權(賣方能夠滌清除外)、該房屋不涉及善意第三人利益(包括查封等事項);

      (2)買方有能力支付剩余房款;

      (3)生效判決執行的可能性;

      (4)買方不放棄并積極主張要求繼續履行的權利。

      根據《合同法》第一百一十四條第三款之規定,買方在要求對方繼續履行的同時,可以按照合同對遲延履行違約金之約定要求對方支付相應的違約金。

     
  •   相信大家都有聽說過房改房,房改房也是公房的一種。不知道大家多房改房的知識了解多少呢?房改房能不能買賣?房改房買賣合同糾紛處理有什么規定呢?相信這是大多數人的疑問吧,沒關系,今天就為大家搜集了相關的資料,歡迎大家閱讀。

      一、房改房買賣合同糾紛處理

      1、人民法院在審理婚姻家庭、侵權、物權保護、確認所有權、使用權等糾紛中,應當首先對遺產、夫妻共同財產、同居期間的財產范圍作出認定,如一方當事人對涉案房改房權屬提出爭議,且確實涉及案外人利益無法并案處理的,應當釋明當事人另案提起訴訟。

      2、人民法院在審理婚姻家庭、侵權、物權保護、確認所有權、使用權等糾紛中,應當釋明當事人是否要求對爭議房產進行分割,如當事人明確請求對爭議房產進行分割處理的,應當按照法律規定和案件的實際情況采取實物分割、相互競價或者折價歸并等方法處理,不能簡單地僅明確各自份額而不予實際處理。

      二、房改房買賣中,如何處理住宅使用權爭議糾紛

      1、家庭成員中的一方按房改政策購得房改房后,以登記產權人名義要求其他共同居住的家庭成員遷讓的,一般不予支持;如其他成年共同居住的家庭成員在外另行享有房屋產權或者承租公有住房的,產權人要求其遷讓的,可以予以支持。

      2、具有下列情形之一,且在爭議房屋具有本市常住戶籍、長期實際居住,沒有參加過其他福利分房或另行購買過房改房的,人民法院可以確認登記產權人以外的其他家庭成員對房改房享有住房使用權:

      1)原承租人;

      2)福利分房時承租人的其他家庭成員明確計入分房人口計算分房面積的;

      3)屬于拆遷安置對象的;

      4)拆遷時其他家庭成員或其工作單位支付過產權置換或安置公有住房新增面積補差款及其他進住費用的。

      3、符合以上條件且對爭議房改房享有使用權的其他家庭成員,在購買房改房時雖未登記為產權人,但對購房實際全部出資或部分出資的,人民法院可以根據案件的具體實際情況,對登記產權人以外的其他家庭成員酌情采取恢復原狀(維持原有實際居住狀況)、對房屋增值部分折價補償等原則處理。

      三、廣州房改房政策是什么意思

      房改房,是指于1994年國務院發文實行的城鎮住房制度改革的產物,是我國城鎮住房由從前的單位分配轉化為市場經濟的一項過渡政策,現如今又可以叫做已購公有住房。《2018年廣州房改房新政策,房改房遺產繼承過戶解讀》由于新政策暫未出臺,因此沿用往年政策,如有變動,請以官網發布為準。

      2000年廣州取消住房實物分配前,共銷售60多萬套房改房。其中有超9萬套未購買公攤面積,需補交購買公攤的價款才可上市交易。

      從即日起,廣州辦理購買公有住房共有分攤建筑面積業務將正式實行“雙軌制”,即市民既可按原辦法辦理,也可以按新辦法辦理。據新的簡易計價方法,無需專業評估員計價。

      以上就是由法律快車小編為大家整理的房改房買賣合同糾紛處理的相關法律知識,希望能給大家解答疑惑。從中我們也可以了解到房改房不是隨便買賣的,是要符合條件的對象才可以購買。購房者購買時要注意房改房的產權問題。如需了解更多其他內容,歡迎登陸法律快車。

     
  •   在我們現實生活中,房子一直都是老百姓關心的頭等大事,一些人可能一輩子才可能買得起一棟房子,有可能房子在簽訂合同的時候發生了糾紛問題。那么對于商品房買賣合同糾紛管轄地是怎樣規定的呢?下面就為大家帶來的商品房買賣合同糾紛管轄地相關內容,一起來看看吧。

      一、商品房買賣合同糾紛管轄地

      首先要明確買賣合同雙方是否有選擇管轄的書面協議。

      若有選擇管轄的書面協議,且符合《民事訴訟法》第34條、《民訴意見》第24條的規定,則以該協議確定管轄法院。

      若買賣合同雙方沒有選擇管轄的協議,或選擇管轄的協議無效,則根據《民事訴訟法》第23的規定,由被告住所地或合同履行地人民法院管轄。

      (一)若合同雙方沒有關于合同履行地或交貨地的明確約定,則根據《購銷合同履行地規定》第1條、第3條的規定,只能由被告住所地人民法院管轄;

      (二)若買賣合同雙方有明確的合同履行地或交貨地的約定,則應該區分合同是否實際履行:

      1、合同未實際履行的,根據《民訴意見》第18條及《購銷合同履行地規定》第1條、第3條的規定,如果當事人雙方住所地都不在合同約定的履行地的,應由被告住所地人民法院管轄;

      2、合同實際履行的,根據《民訴意見》第19條及《購銷合同履行地規定》第2條的規定,當事人實際履行中以書面方式或雙方當事人一致認可的其他方式變更約定的,以變更后的約定確定合同履行地。當事人未以上述方式變更原約定,或者變更原合同而未涉及履行地問題的,仍以原合同的約定確定履行地。

      二、 商品房合同糾紛管轄地注意問題

      隨著社會發展,房屋交易量逐年增多,而對一般人而言房屋交易價值額較大,相關糾紛的處理具有自己的特色。《規定》此次修改,將房屋買賣從原房地產開發經營合同單列出來作為一個獨立的第三級案由,并且將其中涉及商品房買賣的合同糾紛都作為第四級案由。而伴隨保障性住房建設力度的加大、城市化進程的加速,經濟適用房、農村房屋的買賣也逐年增多,《規定》增加了經濟適用房轉讓合同糾紛、農村房屋買賣合糾紛同作為第四級案由。

      需要注意的是,商品房、經濟適用房、“兩限房”、房改房以及其他各類房屋的買賣合同糾紛都可使用本案由;而簽訂商品房預約合同后,未簽訂正式的房屋買賣合同因此而發生糾紛的,就不適用締約過失責任糾紛的案由。另,商品房委托代理銷售合同屬于特殊的委托代理合同,此處已將其作為獨立的第四級案由,就不應適用一般的委托合同糾紛的案由。

      三、房屋買賣合同糾紛能否仲裁

      房屋買賣合同當然可以申請仲裁。

      仲裁是指買賣雙方在糾紛發生之前或發生之后,簽訂書面協議,自愿將糾紛提交雙方所同意的第三者予以裁決,以解決糾紛的一種方式。仲裁協議有兩種形式:一種是在爭議發生之前訂立的,它通常作為合同中的一項仲裁條款出現;另一種是在爭議之后訂立的,它是把已經發生的爭議提交給仲裁的協議。這兩種形式的仲裁協議,其法律效力是相同的。

      《仲裁法》的第2條規定:“平等主體的公民,法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛,可以仲裁”。

      這里明確了三條原則:一是發生糾紛的雙方當事人必須是民事主體,包括國內外法人、自然人和其他合法的具有獨立主體資格的組織;二是仲裁的爭議事項應當是當事人有權處分的;三是仲裁范圍必須是合同糾紛和其他財產權益糾紛。

      以上就是法律快車小編為大家帶來商品房買賣合同糾紛管轄地的全部內容。總的來說,對于合同的糾紛當然是要確定管轄法院的,這些規定都是由我國法律明確有的。歡迎咨詢法律快車的相關律師,他們會為你做出專業的解答。

     
  •   如果就房屋買賣合同產生糾紛的,管轄地點一般是不動產所在地或者是被告的住所地的法院,如果要就商品房買賣合同糾紛提交代理詞的,那么商品房買賣合同糾紛代理詞范本要怎么書寫呢?閱讀完以下為您整理的內容,一定會對您有所幫助的。

      一、商品房買賣合同糾紛代理詞范本

      尊敬的審判長、人民陪審員:

      ____________事務所依法接受原告周XX的委托,指派我作為其委托代理人參與本案訴訟,庭審前我認真核實相關證據、查找法律根據,通過今天的法庭調查,對本案的事實有了清楚了解,現結合事實和法律發表如下代理意見:

      第一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效,原告基于該合同享有的權利應受法律保護。

      根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第一條之規定“當事人對合同是否成立存在爭議,人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的,一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”,以及《合同法》第四十四條之規定“依法成立的合同,自成立時生效”。原、被告所簽的編號為GF-2000-0171的商品房買賣合同系雙方真實意思的表示,合法有效;即使該合同沒有合同編號,沒有簽訂日期,也不能以此瑕疵否認該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產權過戶手續的權利。

      第二、被告熊XX簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產權手續、收取原告購房款等行為系景德鎮市XX房地產開發有限公司(以下簡稱XX公司)的行為在原、被告所簽的編號為GF-2000-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊XX的名字,且在合同的尾部也有XX公司蓋的公章,在出賣人一欄同樣有熊XX的簽字,正是基于此,原告完全有理由相信熊XX就是XX公司對外的處理事務的代理人;正如《合同法》第四十九條之規定的:“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同,相對人有理由相信行為人有代理權的,該代理行為有效。”其意義在于維護代理制度的誠信基礎,保護善意第三人的合法權益,建立正常的民事流轉秩序。本案中即使甲公司未授權熊方明對外處理公司事務,原告基于合同也完全有理由相信甲公司與熊方明之間構成表見代理關系。所以,熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產權過戶等行為均應視為是XX公司的行為。

      第三、XX公司股東支XX系本案適格被告,且應當與被告熊XX承擔連帶責任為原告辦理房屋產權過戶手續

      1、原告在起訴時,到工商部門查詢了甲公司的工商基本信息,該基本信息上載明XX公司于2004年8月16日已經被吊銷,其公司股東為周XX和支XX;據原告了解,周XX已經死亡。而根據我國相關法律規定,公司被吊銷營業執照屬于公司意志以外的公權力運作的結果,屬于強制解散公司的范疇,是公司違反了法律與行政法規(包括《公司登記管理條例》等)中的強制性規定,應予解散。公司解散又必須經過清算以及注銷兩個程序。根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規定(二)第十八條之規定“有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內成立清算組開始清算,導致公司財產貶值、流失、毀損或者滅失,債權人主張其在造成損失范圍內對公司債務承擔賠償責任的,人民法院應依法予以支持;有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務,導致公司主要財產、帳冊、重要文件等滅失,無法進行清算,債權人主張其對公司債務承擔連帶清償責任的,人民法院應依法予以支持”。本案中,甲公司既然已經被吊銷,那么公司就有法定義務進行清算,清償完公司清算之前的公司債務,這其中就包括原告基于買賣合同對XX公司享有的房屋過戶登記請求權(債權)。但XX公司在公司被吊銷后沒有按照《公司法》等法律法規的規定依法進行清算、注銷程序,那么此時,就有必要否認公司法人人格,進而要求XX公司股東替公司承擔債務清償責任。

      2、被告支XX在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書,擬證明支XX非XX公司實際股東,其股東身份系XX公司偽造其簽名所致,故其無需與被告熊方明承擔連帶責任。原告認為該份證據不能作為被告支興林免責的事由。因為公司工商登記對外具有公信力,該種登記屬于商事登記,并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性,善意信賴登記外觀的人就此能取得權利。從公司工商登記公信力的內涵出發,不僅在登記正確的情況下,登記所表現的權利是真實的權利,對社會公眾具有絕對的可信性,而且登記錯誤時也不能顛覆登記對于權利狀態的表述,這種狀態對于社會公眾同樣是真實的,正確的。公司工商登記的作用就是為了保護第三人的信賴利益,維護交易安全。從我國公司登記制度的設立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護善意相對人利益原則、對第三人有利原則、法定義務不能免除原則)來看待本案,原告的權益完全應當受到法律的保護。

      綜上所述,原告房產至今沒有辦理產權的原因完全系被告不誠信的行為所致,故原告懇請貴院支持其全部訴求。

      以上代理意見,請合議庭在合議時參考并盼望予以采納。謝謝!

      代理人:____________律師事務所

      律師____________

      二0____年____月____日

      二、商品房房買賣合同糾紛的解決方法

      1、協商:商品房買賣合同的當事人對合同中有爭議的部分進行協商,從而對原合同中規定的或者沒有規定的內容進行修改、刪除和增加。當事人按照協商后的內容履行各自的權利義務。

      商品房買賣糾紛的協商處理,可以理解為把先前的商品房合同作廢掉,然后經過協商后再簽訂新的合同。協商處理二手房糾紛的優點在于,減少了當事人的成本,有利于糾紛的迅速解決。

      2、訴訟:如果商品房買賣的當事人不能通過協商的方式解決商品房合同糾紛,那么,就只能向法院起訴,要求法院來處理商品房買賣糾紛。

      法院處理商品房買賣糾紛的主要依據是《民法通則》和《合同法》以及商品房買賣合同。一般來說,除非存在特殊情況,比如欺詐、脅迫等,否則法院都會尊重商品房買賣合同的約定。

      三、法院對商品房買賣合同糾紛常見問題處理

      1、商品房買賣合同基本概念

      商品房買賣合同,是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。

      2、預售許可證及向法院起訴時段決定商品房買賣合同的效力?

      出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

      3、那種情形出賣人的售樓廣告構成商品房買賣合同的內容?

      商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

      4、正式商品房買賣合同簽訂前,買受人以認購、訂購、預訂向出賣人支付定金怎么處理?

      出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

      5、認購、訂購、預訂等協議具備那些條件,應認定為商品房買賣合同成立?

      商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。

      6、商品房預售合同未按規定辦理登記備案,就無效嗎?

      當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。

      當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

      7、被拆遷人對補償安置房屋的優先取得權

      拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的,應予支持。

      被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的,按照下面第八條的規定處理。

      8、那些情形買受人無法取得房屋,買受人享有什么權利?出賣人應承擔的什么責任?

      具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

      (1)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

      (2)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

      9、因出賣人的責任導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人享有何種權利?

      出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

      (1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

      (2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

      (3)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

      10、出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同,買受人可向法院請求確認無效

      買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。

      11、如何判斷房屋的交付使用及房屋毀損、滅失的風險的承擔?

      對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

      12、將交付或已交付的房屋主體結構質量不合格,買受人的權利

      因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

      13、房屋質量問題嚴重影響正常居住使用時,買受人的權利?對房屋修復及修復費用怎么處理?

      因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

      交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

      14、房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,應如何處理

      出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:

      (一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;

      (二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

      15、出賣人遲延交付房屋及買受人遲延支付房款,法院如何處理?

      根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

      法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。

      以上就是法律快車小編為您整理的最新商品房買賣合同糾紛代理詞范本的相關內容。綜上,商品房買賣合同糾紛代理詞要寫清楚辯護的要點以及法律根據,辯護詞一定要客觀、公正。如果您還有其他的法律問題,歡迎咨詢我們的法律快車律師。

     
  •   集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度,實行政府、單位、個人三方面共同承擔,通過籌集資金,建造的房屋,但是集資房也導致了一些糾紛,那常見的集資房買賣合同糾紛有哪些?簽集資房買賣合同的注意事項有哪些?針對這幾個問題下面為您解答疑惑,希望能夠對您有所幫助。

      一、集資房買賣合同糾紛

      集資房糾紛案件主要有兩類,一種是已經取得集資房產證后因轉讓集資房而產生的糾紛,另一種是在未取得集資房產證下達成的集資房轉讓,即集資房購房資格的轉讓。

      (一)已取得房產證的集資房轉讓

      對于產權全部是單位的集資房轉讓的,因為產權在單位,單位員工個人只具有居住權,而沒有所有權,當然也就沒有處分權,如果員工轉讓該集資房,轉讓行為是屬于無權處分行為,轉讓協議當然無效。轉讓協議無效,雙方可根據過錯程度承擔相應的責任。

      對于產權全部是單位員工個人集資房轉讓的,因為產權屬于員工個人即轉讓人,即使單位內部規定,員工不得轉讓,但是該規定系單位內部規定,對第三人不具有約束力。因此此種情況下該協議沒有違反相關的法律規定,即應認定轉讓有效。如果一方違反約定,不履行轉讓協議,另一方可按協議約定,要求其承擔相應的責任。

      對于產權部分是單位、部分是員工個人的集資房轉讓的,因為集資房是單位與個人共有,根據民法通則及相關法律規定,一方未經其他共有人同意不得擅自處分共有物。購買人未經共有人的同意,也過戶不成。因此,對于單位員工與第三人簽訂的集資房轉讓協議應是無效的或部分無效的。

      (二)未取得房產證的集資房轉讓即集資房購房資格的轉讓

      當前,集資房糾紛主要是此類糾紛。雖然《城市房地產管理法》規定了未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。這里所指的“不得轉讓”,是指不得發生“物權變動”,即房產管理部門不得登記過戶,而不是指不得訂立債權合同、不能發生債權行為。同時根據《物權法》第15條規定,未辦理物權登記的,不影響合同效力,即有關房屋物權變動合同的生效與否與登記無關。那么,購買人有權得到爭議房屋的使用權,有權要求被申請人辦理更名過戶手續。

      二、簽集資房買賣合同的注意事項

      1、不要購買買違章建筑集資房。如果是違章建筑,那就意味著自己花錢買下的房子本身就是違法的,沒有法律保障,所住的集資房會有隨時被拆掉的風險。

      2、為了避免集資房買賣不應有的損失,看市政規劃,向集資房開發商詢問是否辦了報建手續。集資房開放商有無建筑規劃許可證是重要的。

      3、要找專業集資房開發商了解集資房開發商的的背景十分重要,這是讓自己的各方面權利得到大限度的保障的重要關鍵。

      以上就是法律快車小編為您詳細介紹的關于“集資房買賣合同糾紛”的相關知識,集資房糾紛案件主要有兩類,一種是已經取得集資房產證后因轉讓集資房而產生的糾紛,另一種是在未取得集資房產證下達成的集資房轉讓,即集資房購房資格的轉讓。如果你還有其他的法律問題,歡迎咨詢法律快車,我們會有專業的律師為您解答疑惑。

     
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